Nasco Express với một phân khúc BĐS được ví Nasco Express là món ngon của thị trường giờ">
Tiềm năng và dư địa phát triển của phân khúc nhà ở từng lớp tại Việt Nam đang còn rất lớn. Tuy nhiên, với các Nasco Express chính sách như hiện tại, đa phần các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang “nhìn trước ngó sau" với phân khúc "khó nhằn" này.
Nhà ở xã hội dẫn dắt thị trường thời kì tới
Năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã công bố tại Hội thảo “Bắt mạch Thị trường bất động sản và dự báo”, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển đô thị vẫn đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở tuổi 2021 - 2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực tỉnh thành. Tỷ lệ dân số thành phố hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng Nasco Express thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở thành thị. Hai đô thị lớn có Nasco Express sức hút dân số cao, Nasco Express đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở thành phố là Hà Nội và TP.HCM, Nasco Express sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian tỉnh thành Nasco Express với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng Nasco Express năm.
Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển nhà ở xã hội vừa là để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đối tượng chính sách vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên quan đến thị trường bất động sản.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn tất 301 dự án nhà ở tầng lớp khu vực thị thành với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu mét vuông.
Nguồn cung nhà ở xã hội đạt được từ thực tại còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. căn nguyên do quá trình triển khai phát triển nhà ở tầng lớp còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.
Khó khăn xuyên suốt quá trình triển khai
thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều ráng trong việc Nasco Express ban hành chính sách nhằm lôi cuốn doanh nghiệp tham dự phát triển nhà ở tầng lớp, cải thiện nguồn cung phân khúc nhà ở xã Nasco Express hội. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở từng lớp.
Ngoài các chính sách đã được đưa ra, muốn thực hành thành công đề án xây dựng ít ra 1 triệu căn hộ nhà ở tầng lớp, quốc gia cần nghiên cứu ban hành thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp tham dự phát triển dự án nhà ở tầng lớp (NƠXH).
Theo đó, Khoản 1 Điều 5 Nghị Nasco Express định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô dùng đất từ 2ha trở lên tại các thành phố loại đặc biệt và loại I Nasco Express hoặc từ 5ha trở lên tại các thành phố loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền chuẩn y, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở tầng lớp”.
Tuy nhiên, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng thích hợp để xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, Nasco Express dự án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án tỉnh thành, nhà ở thương mại vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án.
Theo VARS, điều này dẫn đến Nasco Express các tiện ích, phong cảnh trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị dùng của nhóm đối tượng cao cấp. trái lại, người dân có thu nhập trung bình, thấp cũng sẽ khó có thể thích ứng được trong khu vực chất lượng cao. phối hợp xã hội không Nasco Express thể đạt được bằng cách phối hợp nhiều nhóm đối tượng thu nhập khác nhau trong cùng một không gian sống. Tại một số địa phương như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hồ hết các dự án đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, việc đề nghị bố Nasco Express trí quỹ đất 20% là rất khó thực hiện.
do vậy, VARS cho rằng, nên Nasco Express giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tổ chức thực hành, UBND tỉnh phải tính tình nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch.
Qua kinh nghiệm quốc tế, hồ hết các nước đều có quỹ nhà ở địa phương cho người cần lao thuê, dưới hình thức đất thuộc chính quyền, giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà Nasco Express ở cho thuê theo giá quy định.
thí dụ như tại Hà Lan, với quy mô cho thuê nhà ở xã hội khoảng 31%, Hiệp hội Nhà ở tại Nasco Express giang sơn này luân chuyển vốn theo nguyên tắc quay vòng, thu nhập nhận được từ việc cho thuê và bán nhà sẽ đủ để trang trải khoảng đầu tư của họ vào nhà ở giá rẻ mới hay tân trang, cải tạo khu phố (đầu tư cộng đồng). Hay tại một số khu vực ở Hoa Kỳ, các quy định yêu cầu phát triển nhà ở giá rẻ theo 1 trong 3 cách: tỷ lệ % các đơn vị phát triển dự án phải có giá cả phải chăng; tỷ lệ % xây dựng ngoài các đơn vị có giá cả phải chăng hoặc tiền mặt trả vào quỹ nhà ở.
Thứ hai là vấn đề nguồn vốn và lãi suất. Trong chương trình bình phục và phát triển kinh tế-tầng lớp đã xây dựng hai chính sách hỗ trợ cho nhà ở tầng lớp. trước nhất là hỗ trợ cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng 10/2022, nhà băng Chính sách từng lớp đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở từng lớp, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, tôn tạo nhà ở. Chính sách thứ hai là hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng chuẩn y hệ thống ngân hàng thương mại để cho vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó có cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình hồi phục. thực tiễn, hiện các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng thì các dự án nhà ở tầng lớp cũng khó lòng khai triển.
Thứ ba là lớp lang thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán nhà ở từng lớp còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương mại, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ đất 20% khi giao cho doanh nghiệp phải tổ chức đấu thầu, đấu giá, khó lựa chọn nhà đầu tư.
rốt cuộc là giá Nasco Express bán bị khống chế , lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của Nasco Express toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng uổng đầu tư. Nguồn vốn tắc nghẽn, hoài tiếp cận tài chính, chi phí đầu vào tăng cao trong khi lớp lang thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở từng lớp còn phức tạp và kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp khiến giá nhà ở tầng lớp xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương nghiệp. Thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng giá nhà ở tầng lớp tại các thành thị lớn tăng gấp đôi sau 5 năm sử dụng. Đặc biệt là định mức xây dựng đã quy Nasco Express định thấp hơn thực tại thị trường dẫn đến doanh nghiệp tham dự phát triển nhà ở tầng lớp có khả năng lỗ nặng. Do đó, VARS cho rằng, những điều này không quyến rũ và Nasco Express khó vấn doanh nghiệp tham dự phát triển nhà ở tầng lớp.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ toạ kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nasco Express Nam, “nếu phát triển nhà ở từng lớp y sì nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá không Nasco Express hiệp với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không quan hoài. Làm ra sản phẩm còn phải xin duyệt về giá bán, cùng những thủ tục thậm chí phức tạp hơn nhà ở thương nghiệp, được miễn mỗi tiền sử dụng đất để Nasco Express làm lợi thế giảm giá thành”.
Ông Thanh nhấn Nasco Express mạnh cần phải thay Nasco Express đổi tư duy làm. Phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài, hoặc khi họ vượt lên một tầm khác thì người đến sau có cơ hội sở hữu. Muốn tiện tặn phí tổn phải thực hiện các dự án quy mô lớn, còn Nasco Express làm nhỏ không thể giảm. Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu/m2 là thường nhật. dù rằng vậy, khống chế giá cả lại Nasco Express làm giảm chất lượng nhà, người dân vào ở bị xuống cấp ngay.
Từ những lập luận này, ông Thanh đánh giá không nên chỉ Nasco Express nghĩ đến việc xây nhà ở xã hội giá rẻ, song song cần có cơ chế, quy định để những người không thuộc diện sử dụng nhà ở từng lớp nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, thu hút nhà đầu tư, người dân cũng có dịp hưởng lợi.
Phương Hoàng
Nhịp sống thị trường