Không chỉ làm gia tăng chi phí gấp 2 lần, quy Nasco Express định nép giao du bất động sản chuẩn y sàn còn làm giảm hiệu quả kinh dinh của các chủ đầu tư.
Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) dự định sẽ được trình Quốc hội cho quan điểm tại kỳ họp thứ 5, diễn ra vào tháng 5/2023 và duyệt y tại kỳ họp thứ 6, diễn ra vào tháng 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời gian để dự án Luật quan yếu này được duyệt y không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều quy định được đưa ra tại dự thảo Luật vẫn chưa nhận được sự nhất trí từ dư luận. Trong đó, trội nhất là quy định liên can đến giao tiếp bất động sản phải phê chuẩn sàn giao du.
Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản dự kiến sẽ được Quốc hội phê duyệt vào tháng 10/2023
Cứng nhắc và làm tăng phí cho doanh nghiệp
Phát biểu tại Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vừa được Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - chủ toạ Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho Nasco Express rằng: Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) quy định: Các giao du bất động sản phải thực hiện duyệt y sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Nasco Express Luật này, trong khi Điều 60 quy định sàn giao du bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng đề nghị, có năng lực về tài chính”.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, “quy định như vậy hơi cứng”. Bởi giờ khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc kết hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên từ thực tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao du bên ngoài bán được, căn do là do viên chức của họ có sự thông và có máu nóng với dự án. Đặc biệt, hoài hoa hồng chủ đầu tư phải chi cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí huê hồng cho bộ phận viên chức của chủ đầu tư tự bán.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang núm Nasco Express giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí” . song song, kiến nghị sửa lại Điều 57: “Các Nasco Express giao tiếp bất Nasco Express động sản phải công Nasco Express khai sáng tỏ qua các sàn giao tiếp do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao du trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).”
ngoại giả, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các sàn giao dịch cũng cần cụ thể hơn: Thế nè có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng đề nghị? Kể cả sàn giao tiếp trực Nasco Express tiếp và điện Nasco Express tử.
giao dịch bất động sản phê chuẩn sàn sẽ làm tăng chi Nasco Express phí cho doanh nghiệp và đẩy giá bất động sản tăng cao hơn
Nguy cơ đẩy giá bất động sản tăng cao
Cũng liên hệ đến quy định giao dịch bất động sản ép qua sàn giao dịch, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản: Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): “giao kèo mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hiệp đồng chuyển nhượng quyền dùng đất mà các bên dự giao tế là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
Đồng thời, Điều 57 dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong mai sau hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ buộc phải qua sàn giao tế bất động sản.
Nhưng theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hiệp đồng, giao tế dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ chỉ dẫn các bên tham dự giao tiếp tuân đúng các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hành hợp đồng, giao thiệp; giảng giải cho họ hiểu rõ quyền, bổn phận và ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao thiệp. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên yêu cầu các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, yêu cầu thẩm định Nasco Express và từ chối công chứng khi không thể làm rõ.
"Như vậy với loại giao kèo mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hành công chứng giao kèo, công chứng viên có bổn phận đánh giá tính pháp lý của tài sản giao du, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao dịch; nếu không đủ điều kiện giao tế thì phải từ khước công chứng" - ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định và cho biết: Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một phần nhiều với nội dung hoạt động của sàn giao Nasco Express dịch bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật kinh dinh bất động sản (sửa đổi). Theo Nasco Express đó, sàn giao tiếp ngoài chức năng thực hiện các giao tiếp mua bán bất động sản, làm trung gian thương thuyết, ký kết giao kèo thì còn phải “kiểm tra giấy tờ về bất động sản đảm bảo đủ điều kiện được giao du”.
“Như vậy, một phần công việc của sàn giao dịch bất động sản sẽ trùng với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động Nasco Express sản, bảo đảm đủ điều kiện mua bán” – ông Nguyễn Văn Đỉnh thông báo và cho rằng: Quy định bắt buộc giao Nasco Express dịch bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng hoài tuân cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao, do phí tổn trung gian trả cho sàn giao du sẽ được tính vào giá bán và người dùng cuối cùng phải gánh chịu.
ngoại giả, một số ý kiến cho rằng việc Luật Kinh doanh Bất động sản bắt buộc doanh nghiệp , người dân phải giao dịch thông qua một đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do Kinh doanh, quyền tự chủ Kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức Kinh doanh, tự do độ thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu bổn phận về hoạt động đầu tư Kinh doanh (theo Nasco Express Điều 5 Luật Đầu tư).
Từ những Nasco Express phân tích trên, các chuyên gia cho rằng, việc bắt giao tiếp bất động sản phê duyệt sàn giao dịch là không cần thiết. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao du bất động sản phải thực hiện phê duyệt sàn tại dự thảo Luật là cần thiết, ăn nhập với Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, quyết nghị Đại hội Nasco Express XIII của Đảng, trong đó phải lấy ích lợi chính đáng của người dân để làm trung tâm xây dựng chính sách.
Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, phải trước đây sàn Nasco Express giao tiếp chưa phát triển, quy trình giao thiệp chưa Nasco Express rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ của hàng ngũ nhân sự còn yếu và thiếu, Nasco Express thì đến nay đã đủ điều kiện để khai triển giao thiệp bất động sản qua sàn. Bên cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, Nasco Express tính minh bạch trong giao thiệp bất động sản thời kì qua có nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc giao du bất động sản qua sàn cũng như giao tế qua sở giao dịch hàng hóa là rất cấp thiết.
| Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho quan điểm và dự định phê duyệt vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. |